Wann dürfen Vermieter erhöhen?

Kostenfalle Mietvertrag

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Die stark gestiegenen Energiepreise bereiten nicht nur vielen Mietern, sondern auch Vermietern große Sorgen. Viele Vermieter müssen in Vorleistung für die explodierenden Gaspreise treten, denn eine Erhöhung der Betriebskosten unterliegt engen rechtlichen Grenzen.

Betriebskosten erhöhen

Eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung ist grundsätzlich möglich. Allerdings müssen drei Bedingungen erfüllt sein:

  • Es wurde eine Betriebskostenabrechnung erstellt.
  • Die Betriebskostenabrechnung ist formal und inhaltlich korrekt.
  • Im Mietvertrag wurden eine Nebenkostenvorauszahlung und Abrechnung auch vereinbart.  

Sind die Voraussetzungen erfüllt, dann kann der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen erhöhen.

Da die Energiepreise derzeit permanent steigen, stellen sich viele Vermieter die Frage, ob sie auch unterjährig die Nebenkostenvorauszahlungen erhöhen können. Das Gesetz schreibt allerdings vor, dass die Nebenkosten nur nach Abrechnung erhöht werden können. Eine einseitige unterjährige Erhöhung ist nicht zulässig. Somit werden Vermieter gezwungen, die explodierenden Gaspreise für ihre Mieter vorzufinanzieren.

Es ist aber möglich, in Absprache mit den Mietern die Vorauszahlungen entsprechend zu erhöhen. Das gelingt auch immer häufiger. Am Ende müssen die Mieter die Nebenkosten so oder so zahlen. Da ist es besser, die monatlichen Vorauszahlungen direkt zu erhöhen, statt eine hohe Nachzahlung auf einen Schlag zu leisten.

Mieterhöhung wegen Inflation

Wie sieht es mit den Kaltmieten aus? Wohnraummieten in Deutschland sind in der Regel inflationsfest. Sie können also nicht einfach an die Inflation angepasst werden, die mittlerweile 10,4 Prozent erreicht hat. Mieterhöhungen unterliegen strengen gesetzlichen Vorschriften.

Möchte ein Vermieter die Miete erhöhen, ist die ortsübliche Miete zu beachten. Als Richtwert gilt der Mietspiegel der örtlichen Gemeinde oder Stadtverwaltung. Vergleichsweise niedrige Mieten können innerhalb von drei Jahren um 20 Prozent erhöht werden. In angespannten Wohnungsmärkten liegt die Grenze bei 15 Prozent. Da die Mietpreisspiegel relativ niedrige Mieten ausweisen, können viele Vermieter von dieser Regelung keinen Gebrauch machen.

Müssen am Mietobjekt Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen werden, kann der Vermieter die Miete nach Abschluss der Arbeiten erhöhen. Bis zu 8 Prozent (früher waren es 11 Prozent) der Modernisierungskosten können auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Wichtig: es muss sich um „echte“ Modernisierung- oder Sanierungsmaßnahmen handeln, die für den Mieter eine Verbesserung darstellen.  

Wasserdichte Verträge

Jedes fünfte Mietrechtsverfahren behandelt das Thema Mieterhöhungen. Den Streit können Sie verhindern, indem Sie im Vorfeld Ihre Verträge wasserdicht formulieren und Ihre Forderungen nachvollziehbar begründen.

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