Für Immobilieninvestoren ist die Stabilität der Mieteingänge wichtig. Kürzlich sorgte ein Urteil des Amtsgerichts Lemgo für Aufsehen, weil sogenannte „Mietnomaden“, also Mieter, die nicht zahlen, nicht ausziehen und mit dieser Masche dann von Wohnung zu Wohnung ziehen, per einstweiliger Verfügung wieder Zugang zu einer Ferienwohnung erhielten.

Hintergrund des Falls

Ein Ehepaar hatte eine Ferienwohnung für fünf Tage regulär gemietet und bezahlt. Danach blieb das Paar ohne weitere Zahlungen über eine Woche länger, wobei sie behaupteten, ihre Firma würde die Kosten übernehmen. Die Firma war jedoch insolvent. Der Vermieter wechselte das Türschloss und setzte die Mieter samt Habseligkeiten vor die Tür, wohlgemerkt eine Ferienwohnung.

Rechtliche Begründung

Das Amtsgericht entschied, dass der Vermieter rechtswidrig gehandelt hat. Er hätte die Mieter nicht eigenmächtig aus der Wohnung entfernen dürfen, sondern hätte eine Räumungsklage beim Gericht einreichen müssen. Die sogenannte "verbotene Eigenmacht" liegt vor, wenn einem Mieter (selbst bei Zahlungsrückstand und abgelaufenem Vertrag) gegen seinen Willen der Besitz entzogen wird. Weil der Vermieter den Vorgang nicht anders glaubhaft machen konnte als die Mieter, musste er gemäß Urteil dem Ehepaar wieder Schlüssel und Zutritt zur Wohnung gewähren.

Das Urteil unterstreicht die strengen Grenzen für Vermieter beim Umgang mit säumigen Mietern. Auch bei sogenannten „Mietnomaden“ ist Selbstjustiz ausgeschlossen, und es bleibt nur der (oft langwierige) Klageweg.

Rechtlich sauberer Weg

Der rechtlich saubere Weg führt immer über die Kündigung und eine Räumungsklage.

1. Dokumentieren Sie den Mietrückstand Höhe, Monate, Fälligkeit), und verwahren Sie die Kontoauszüge und den Schriftverkehr. Rechtlich genügt für eine fristlose Kündigung in der Regel, wenn der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten oder insgesamt mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist.
2. Der zweite Schritt ist eine schriftliche und gerichtsfest nachweisbare Mahnung mit einer Fristsetzung zur Zahlung und ein Hinweis auf die drohende Kündigung.
3. Danach können Sie kündigen. Bei erheblichem Rückstand ist eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich. Oft wird dann zusätzlich hilfsweise ordentlich gekündigt, um „doppelt abgesichert“ zu sein. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, die Rückstände konkret benennen und nachweisbar zugestellt werden.
4. Zieht der Mieter trotz Kündigung nicht aus, bleibt nur die Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht. Ohne Räumungsurteil ist jede eigenmächtige Räumung (Schlosswechsel, Sachen vor die Tür stellen etc.) verbotene Eigenmacht mit Anspruch des Mieters auf Wiedereinräumung und Schadensersatz.
5. Nach Zugang des Räumungsurteils kann der Vermieter den Gerichtsvollzieher beauftragen. Üblich ist heute oft die „Berliner Räumung“, also die Räumung nur des Besitzes, nicht aller Gegenstände. Für die Zeit nach Kündigung kann der Vermieter statt der Miete eine Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen Miete (oder darüber) verlangen und diese titulieren lassen.
6. Achtung: Zahlt der Mieter alle Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug einmalig unwirksam.

In der Praxis ist bei „harten Fällen“ (klassische Mietnomaden, hohe Beträge) eine frühzeitige Einschaltung eines auf Mietrecht spezialisierten Anwalts sinnvoll, um Kündigung und Klage formal unangreifbar aufzubauen.