Die ersten Raten sind bezahlt und der Keller steht – doch plötzlich geht auf der Baustelle nichts weiter. Was können Bauherren tun, wenn der Bauträger Insolvenz anmeldet?

Fast täglich lesen wir in den Medien, dass wieder ein Bauträger in die Insolvenz gerutscht ist. Darunter sind auch große Unternehmen wie Euroboden in München oder die Projekt-Immobilien-Gruppe aus Nürnberg, die deutschlandweit 118 Bauprojekte mit über 1.850 Wohnungen betreut. Käufer sind überwiegend Privatleute, die nun um ihr Geld und ihre Eigenheime bangen. Aber auch Handwerker sorgen sich wegen offener Rechnungen.

Situation auf dem Immobilienmarkt

Der Markt ist zersplittert und für Bauherren sehr intransparent. Es sind nicht nur milliardenschwere Bauunternehmen aktiv, sondern auch viele kleine und mittelständische Betriebe. Doch die Erfahrung zeigt, dass Größe allein nicht vor Zahlungsunfähigkeit schützt. Auch die Riesen der Branche wanken. Die Zeiten, in denen im Immobilienbau hohe Gewinne lockten, sind vorbei. Mittlerweile leidet die Baubranche unter den gestiegenen Zinsen und Energiekosten. Hinzu kommt der Engpass beim Personal und Material. Gerät der Bau ins Stocken, laufen die Kosten dennoch weiter. Im Extremfall so lange, bis die Liquidität aufgebraucht ist. Das treibt viele Unternehmen in die Insolvenz, vor allem wenn sie knapp kalkuliert haben.

Probleme entstehen auch, wenn Bauträger auf projektierten Grundstücken und Wohnungen sitzen bleiben, über deren Verkaufserlös andere Projekte mitfinanziert werden sollten. Das Finanzierungsmodell gerät ins Wanken. Wer keine Bank zur Zwischenfinanzierung im Rücken hat, droht in die Insolvenz zu rutschen.

Folgen einer Insolvenz für den Käufer

Die Frage ist, ob genug Insolvenzmasse vorhanden ist, um ein Insolvenzverfahren zu eröffnen. Wird das Insolvenzverfahren erst gar nicht eröffnet, ist das der Super-GAU für Bauherren. Bereits gezahltes Geld ist dann weg, und es können keine Schadenersatzansprüche geltend gemacht werden.  

In den meisten Fällen wird das Insolvenzverfahren eröffnet. Der Insolvenzverwalter übernimmt die Geschäfte und prüft, ob der Bau fortgesetzt werden kann. Bauherren können dann nur hoffen, dass ein anderes Unternehmen das Bauprojekt übernimmt. So kämen sie noch zu ihrem Wohneigentum, auch wenn es teurer wird.  

Was können Bauherren tun?

• Bei einer Insolvenz sollten Bauherren sofort einen Anwalt einschalten und den Baufortschritt durch einen Sachverständigen feststellen lassen. Bei gravierenden Mängeln und Pflichtverletzungen hat der Bauherr das Recht, vom Vertrag zurückzutreten. Die Insolenz eines Bauträgers selbst ist kein außerordentlicher Kündigungsgrund.
• Sind bereits Zahlungen in Höhe des Grundstückswertes geflossen, besteht ein Anspruch auf Übereignung des Grundeigentums. Der Bauherr erhält das unfertige Objekt und kann es selbst weiterbauen.
• Der Bauherr kann auch vom Vertrag zurücktreten. Dann hat er Anspruch auf Rückzahlung seiner Zahlungen. Allerdings ist dieser Zahlungsanspruch mit Verweis auf die Insolvenzquote in der Regel nicht sehr werthaltig. Der Bauherr verliert viel Geld.

Fazit

Es gibt keinen hundertprozentigen Schutz vor einer Bauträgerinsolvenz. Bauherren sollten möglichst erfahrene Bauträger auswählen und ihre Verträge von einem Fachanwalt prüfen lassen. Während der Bauphase sollten Abschlagszahlungen nur gezahlt werden, wenn die vereinbarten Leistungen ordnungsgemäß erbracht worden sind.